전원주택 건축(구입)시 입지선택과 주의사항

도심 생활에서 은퇴 후 공기 좋은 전원생활을 꿈꾸며 전원주택을 짓거나 구매하기로 생각하셨다면 부동산계약 또는 건축을 하기 전 가장 중요한 전원주택 입지선택 및 주의 사항에 대한 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

 

목          차

1. 전원주택 입지선택 (1) 전원주택 투자? 1) 전원주택 황금성 2) 전원주택과 고정수입 2. 농어촌정비법에서의 민박 3. 전원주택 토지와 관련된 주의사항 (1) 토지사용승낙서 (2) 토지사용승낙서에 대한 법적 성질 (3) 토지사용승낙서의 안전장치

 

 

1. 전원주택 입지선택

(1) 전원주택 투자?

전원주택의 구입 또는 건축은 투자가 아닌 삶은 가치를 높이기 위한 대안으로써 전원주택 선택 해야 한다. 전원주택에 있어 입지 선택이 중요한 이유는 처음 마음 먹었던거와 달리 시간이 지나 전원주택에 익숙해질 무렵 찾아오는 외로움과 우울감이다. 이런 경우 전원주택을 청산하고 다시 도시로 이주를 하고 싶어도 전원주택 특성상 황금성이 떨어지기 때문에 문제가 발생합니다.

 

1) 전원주택 황금성

전원주택 구입 또는 건축 시 자금문제로 무조건 가격이 싼 토지를 찾게 되는데 이런 경우 주변편의시설이나 교통이 불편하여 부동산에 매각 신청을 해 놓아도 몇 년 동안 연락 한번 오지 않는 경우가 있습니다. 완전 귀농이 아닌 바에는 적정 가격의 토지를 구입하여 미래를 대비하는 것도 좋은 방법입니다.

 

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2) 전원주택과 고정수입

노후에 고정적인 수입이 없는 경우 전원주택을  주거목적과 민박목적으로 조금 크게 짓어 사업을 진행하려고 하나 최근 잇단 화재로 농어촌정비법에 따른 민박이 까다로워 졌습으며 생각보다 관리하는 것도 쉽지 않으며 향우 매각 시 황금성이 매우 떨어집니다. 

 

 

 

 

 

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 2. 농어촌정비법에서의 민박

농어촌민박사업은 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용해서 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박·취사시설·조식 등을 제공하는 사업을 말합니다

 

(1) 농어촌민박사업을 신고하려면 다음의 요건을 충족해야 합니다

주택 연면적이 230㎡ 미만일 것(다만, 「문화재보호법」 제2조제3제2조 제3항에 따른 지정문화재로 지정된 주택의 경우에는 규모의 제한을 두지 않음)

 

1) 다음과 같은 기본시설을 갖출 것

■ 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 1에 따른 소화기, 단독경보형 감지기, 휴대용 비상조명등을 설치할 것

■  연면적이 150㎡ 이하인 경우에는 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 1에 따른 유도표지를, 연면적이 150㎡를 초과하는 경우에는 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 1에 따른 피난구유도등을 각각 설치할 것

■  연면적이 150㎡를 초과하면서 3층 이상인 건물에는 3층부터 객실마다 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 1에 따른 완강기를 설치할 것

※ 위 규정에도 불구하고 연면적이 150㎡를 초과하는 농어촌민박사업 시설로서 2019년 12월 30일까지 착공한 경우에는 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 1에 따른 피난구유도등을 유도표지로 갈음할 수 있습니다[「농어촌정비법 시행규칙」(농림축산식품부령 제389호), 부칙 제2조].

 

2) 조식을 제공하는 경우는 다음과 같은 조식 제공시설을 갖출 것

■  음식의 원재료의 보관을 위하여 냉장고 등의 시설을 갖출 것

■  음식을 조리하는 경우에는 위생적으로 조리·세척하는 시설을 갖출 것

■  주방에는 환기를 위한 시설을 갖출 것(다만, 창문이 있거나 자연적으로 환기가 가능한 경우는 제외)

■ 수돗물(「수도법」 제3조제5제3조 제5호에 따른 수도 및 「수도법」 제3조제14제3조 제14호에 따른 소규모급수시설에서 공급되는 물)이나 규제「먹는 물관리법」「먹는물관리법」 제5조에 따른 먹는 물의 수질기준에 적합한 지하수 등을 공급할 수 있는 시설을 갖출 것

※ 위의 요건 외에 필요한 조식 제공시설 기준은 시장·군수·구청장이 따로 정할 수 있습니다.

 

3) 다음과 같은 난방기[가스, 기름, 화목(나무), 연탄보일러 등 연소난방기가 있는 경우] 및 화기취급처 안전시설을 갖출 것

■  난방기 설치 장소와 보일러실·주방 등 화기취급처에는 일산화탄소 경보기, 가스누설경보기(가스보일러를 사용하는 경우에 한정), 소화기 및 자동확산소화기를 설치할 것

■  객실마다 일산화탄소 경보기를 설치할 것. 다만, 객실과 연소기가 분리되어 일산화탄소 유입 위험이 없는 경우는 제외합니다.

 

3. 전원주택 토지와 관련된 주의사항

전원주택 구입 및 토지구입에 있어 가장 중요한 포인트는 진입도로가 없어 토지사용승낙서 갈음하여 건축한 건물이 나거 토지 가격이 주변 시세보다 저렴하여 토지사용승낙서를 받아 건축할 경우입니다. 아래 토지 사용 승낙서에 대한 설명을 이해한다면 왜 주의해야 하는지 이해할 것입니다.

 

(1) 토지사용승낙서

토지사용승낙서란 타인의 토지를 진입도로로 사용하기 위하여 사용승낙을 받는 것입니다.

 

(2) 토지사용승낙서에 대한 법적 성질

토지사용승낙서는 양 당사자 이외에는 그 효력이 승계되지 않는 것이 원칙이고 토지사용을 목적으로 하는 일종의 계약이므로 승낙을 해 준 토지소유자와 사용승낙을 받은 자 간에만 효력이 있습니다. 따라서 사용승낙을 해준 지주가 사망했다거나 혹은 타인에게 매각한 경우에는, 사용승낙을 받은 자는 상속인 또는 토지 매입자에게 사용승낙 사실을 주장할 수 없습니다.

 

(3) 토지사용승낙서의 안전장치

해당 토지에 지역권을 설정하여 두면, 이는 어느 토지를 위하여 다른 토지를 사용할 수 있는 권리로 등기도 할 수 있고 등기가 되면 가령 토지가 매매되더라도 이 지역권은 새로운 매수인에게 그대로 승계가 되므로 진입로 이용하는 데는 그만큼 안정장치가 되는 것입니다. 그러나 토지주는 재산권을 침해로 해당 토지에 지역권 설정을 망설일 것입니다.

 

오늘은 전원주택 건축(구입) 시 입지선택과 주의사항에 대해 살펴보았습니다. 오늘도 포스팅이 도움이 되셨다면 공감 부탁드립니다. 감사합니다.

 

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